Socio-spatial reconfiguration and gentrification in Armenia: between urban expansion and land use policy

Juan Andrés Franco Murillo; Fabian Steven Henao Palacios

doi:10.62486/la2026260

Abstract

The objective of this research is to analyze how the Land Use Plan (POT) and housing policy have shaped processes of socio-spatial reconfiguration and gentrification in the intermediate city of Armenia, Colombia. A mixed-methods approach is employed, combining quantitative analysis of land prices, building permits, housing types (social housing and non‑social housing), and verticalization for the period 2007–2022 with qualitative content analysis of POT regulations and urban planning documents, in order to assess their implementation and their effects on the urban and social structure of the city. The findings show that, during the validity of the POT, urban expansion was concentrated in a few specific communes where the arrival of non‑local population, the shift from social to non‑social housing, the predominance of new construction, and a strong concentration of apartments in middle‑ and upper‑income strata coincided with a differential increase in the price per square meter. These dynamics have generated conflictive mixtures of socioeconomic strata and displacement pressures on low‑income residents, configuring a pattern of policy‑induced gentrification in a city with limited regulatory capacity. The study concludes that territorial planning in Armenia—marked by weak governance and by an expired POT since 2022—has facilitated a fragmented growth model and an exclusionary revalorization of land, underscoring the need to revise land‑use instruments and housing policies in order to incorporate mechanisms for land regulation and the protection of vulnerable residents.

Keywords

Gentrificaction, City Planning, Land Use, Social Status, Cities

RESULTADOS

Transformaciones territoriales y presión demográfica.

Entre 2007 y 2022 la expansión urbana de Armenia se concentró en unas pocas comunas donde paralelamente se acrecentó la llegada de población foránea, configurando focos de presión demográfica y revalorización inicial del suelo. Estas dinámicas constituyen señales incipientes de gentrificación “rururbana” en una ciudad intermedia.

Fuente: Elaboración propia con información suministrada de (8)

La Figura 1 muestra que las comunas Centenario (1), Rufino José Cuervo Sur (2), Alfonso López (3) y Quimbaya (10) registran el mayor crecimiento de suelo urbano. En estas áreas se desarrollan proyectos industriales, comerciales y residenciales que modifican significativamente el uso del suelo, pasando de vocación rural/cafetera a urbana, y encarecimiento en el valor de la tierra. La comuna Centenario, en particular, experimentó transformación impulsada por instalaciones industriales que, junto con la expansión habitacional, ha modificado el uso del suelo y elevado los precios. (9) De igual forma, la comuna Rufino José Cuervo Sur se expandió mediante auge inmobiliario, con conjuntos residenciales que dinamizaron los servicios de alojamiento.

Así mismo, evidencia que la distribución de población foránea coincide con las áreas de mayor dinamismo inmobiliario. Las comunas con mayor llegada de población de otros municipios concentran también la intensidad de transformación urbana. Esta coincidencia no es casual: la presión demográfica genera demanda de vivienda que atrae inversión inmobiliaria, mientras que la inversión y los proyectos de renovación atraen a nuevos residentes con mayor poder adquisitivo. (10) La superposición de expansión urbana, presión demográfica y revalorización del suelo en estas comunas sugiere procesos de gentrificación rururbana asociados al POT y a la política de vivienda nacional, característicos de ciudades intermedias latinoamericanas donde la capacidad regulatoria es limitada.

Licencias de construcción, VIS/No VIS y verticalización.

Durante la vigencia del POT (2007–2022) predominó la nueva construcción sobre la ampliación de viviendas existentes, y se produjo un cambio drástico desde la Vivienda de Interés Social (VIS) hacia la No VIS, acompañado por una fuerte verticalización. Estos cambios reflejan cómo los instrumentos de ordenamiento territorial y la política de vivienda funcionan como mecanismos de gentrificación inducida por políticas públicas, reorientando la inversión inmobiliaria hacia estratos de mayores ingresos.

Fuente: Elaboración propia con información suministrada de (10)

La Figura 2 muestra que entre 2007 y 2022 la modalidad de nueva construcción representó el 92.6% de las viviendas aprobadas. El pico máximo de licencias se alcanzó en 2013 con un aumento del 259.2% respecto al año anterior. En 2017 se registró el segundo pico, donde el 93.1% correspondió a viviendas nuevas. Esta dinámica refleja la importancia del POT en la promoción de expansión urbana mediante construcción de gran escala.

Un cambio fundamental se observa en la transición de VIS a No VIS. En 2007, el 78% de las viviendas construidas eran VIS y el 22% No VIS. Para 2017, esta proporción se invirtió: 70% No VIS y 30% VIS (Figura 3).

Fuente: Elaboración propia con información suministrada de (10)

Este cambio responde tanto a la reducción del suelo disponible como a una reorientación política deliberada hacia proyectos de mayor escala, dirigidos a estratos medios y altos. La política de vivienda, al modular la proporción de VIS/No VIS, ejerce un control selectivo sobre quién accede al suelo urbano y a qué precio. Complementariamente, la Figura 4 evidencia que entre 2007 y 2022 los apartamentos (construcción vertical) se concentraron fuertemente en estratos socioeconómicos medio-alto y alto, representando aproximadamente el 80% del total.

Fuente: Elaboración propia con información suministrada de (10)

Por el contrario, en estratos bajos predominó la construcción de casas (60%). Esta bifurcación—apartamentos para estratos altos, casas para estratos bajos—refleja una política de aprovechamiento del espacio que favorece la densificación de valor en áreas específicas. (11) La verticalización, así, se convierte en un mecanismo territorial de gentrificación: permite mayor ganancia por metro cuadrado y atrae a residentes de mayores ingresos.

La combinación de cambio VIS a No VIS, aumento de nuevas construcciones y concentración de apartamentos en estratos altos configura lo que se interpreta como gentrificación inducida por políticas públicas: el POT y la política de vivienda reorientan activamente la inversión inmobiliaria hacia proyectos de mayor valor, excluyendo progresivamente a los hogares de menores ingresos del acceso a suelo urbano.

Precios del suelo y recomposición socioespacial

El precio del metro cuadrado aumentó en todos los estratos durante 2008–2016, pero de forma más intensa en los estratos altos, configurando una dinámica diferencial de valorización que presiona a la población vulnerable y consolida patrones de segregación socioespacial. Esta alza, combinada con la mezcla de estratos en ciertas comunas, genera condiciones de gentrificación: coexistencia entre estratos sociales y desplazamiento potencial de residentes originales.

En el estrato uno (bajos ingresos), el precio del metro cuadrado pasó de $264.472 pesos en 2008 a $586.576 en 2016, un incremento del 121.79%. En el estrato seis (altos ingresos), el aumento fue más marcado: de $1.356.805 a $3.161.851 pesos, equivalente a 133.04% (Figura 5). Este aumento diferencial indica que la valorización del suelo responde a dinámicas de inversión inmobiliaria orientada a estratos altos, que posteriormente alzan los precios en sectores de menores ingresos.

Fuente: Elaboración propia con información suministrada de (10)

Durante este período se aprobaron 939 licencias de construcción generando 7.801 viviendas (6.930 apartamentos y 871 casas), con fuerte concentración en construcción vertical. El auge inmobiliario, reflejado en estas licencias, correlaciona con los picos de aumento de precios. Las políticas de ordenamiento territorial que promovieron verticalización y cambio a No VIS actuaron como aceleradores de valorización selectiva del suelo.

La Figura 6 muestra la estratificación socioeconómica en 2006 versus 2018. En la comuna Centenario se observa una mezcla evidente de estratos bajos, medios y altos donde anteriormente predominaban estratos bajos. De igual forma, las comunas El Bosque (5) y Francisco de Paula Santander presentan fenómenos similares de cohabitación entre diferentes grupos socioeconómicos. Según la teoría de gentrificación, la presencia de viviendas de estrato alto en barrios consolidados de bajos ingresos atrae inversiones adicionales que transforman la infraestructura local, elevan los costos de vida y presionan al desplazamiento de familias originarias.

**Figura 6.** Estratificación Socioeconómica (2006-2018).

Fuente: Elaboración propia con información suministrada de (8)

Los aumentos diferenciales de precios, mezcla de estratos en comunas específicas y concentración de verticalización en estratos altos configura el patrón clave de gentrificación en Armenia: el POT y la política de vivienda producen nuevas centralidades y corredores de valorización donde la coexistencia de estratos genera presión sobre la permanencia de población vulnerable. Este proceso es característico de ciudades intermedias latinoamericanas donde instrumentos de ordenamiento actúan como agentes medulares de transformación urbana y desigualdad socioespacial.

DISCUSION

El fenómeno de la gentrificación plantea retos significativos para las políticas de ordenamiento territorial, al alterar la estructura urbana y desplazar a las poblaciones más vulnerables, favoreciendo a los estratos altos en el acceso a vivienda y servicios urbanos (12) En Armenia, los resultados muestran que la aplicación del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) ha sido insuficiente para mitigar estos efectos; por el contrario, ha favorecido la transformación de comunas como Centenario, Rufino José Cuervo Sur y Alfonso López, donde la coexistencia de estratos bajos y altos, el encarecimiento del suelo y el aumento de proyectos de vivienda vertical han reconfigurado la estructura socioespacial de la ciudad.

La complejidad normativa inherente a los instrumentos de planeación dificulta una respuesta efectiva frente a la presión inmobiliaria y los cambios en el uso del suelo (13) (14) En Armenia, la falta de integración entre intereses públicos, privados y comunitarios reproduce estos problemas, limitando la capacidad institucional para orientar el crecimiento urbano y contener procesos de exclusión, los hallazgos confirman que la influencia de grupos de presión y la captura de decisiones estratégicas para el desarrollo urbano han contribuido a consolidar un modelo de ciudad que prioriza la inversión, el turismo y la construcción de proyectos dirigidos a estratos medios y altos (15) (16) identificando al Estado como agente medular en la configuración del espacio urbano a través de políticas que estimulan la autoconstrucción, la verticalización y la valorización diferencial del suelo. (17)

La articulación entre políticas municipales y promoción de áreas atractivas para la inversión, observable en el POT y en los planes de desarrollo de Armenia, ha incidido directamente en la modalidad de vivienda y el tipo de desarrollos aprobados. La transición de la vivienda de interés social (VIS) hacia proyectos No VIS y el aumento del precio del metro cuadrado, revelan un patrón en el que los instrumentos de ordenamiento territorial operan como dispositivos de selección socioespacial más que como garantías de derecho a la ciudad. (18) (19)

El análisis del caso de Armenia demuestra que, aunque la planeación territorial se propone la cohesión social y un crecimiento controlado, la ausencia de mecanismos efectivos de coordinación gobierno–sociedad y una regulación insuficiente han permitido la consolidación de dinámicas gentrificadoras y de una revalorización excluyente del territorio. (20)

Esta discusión converge con los hallazgos de (21) y (22) quienes subrayan la importancia de la equidad y la participación ciudadana en los procesos de planificación urbana. El aporte de este estudio radica en mostrar cómo estos procesos se manifiestan en una ciudad intermedia, con un POT vencido y una marcada transición VIS–No VIS, sugiriendo la necesidad de revisar los instrumentos de ordenamiento y las políticas de vivienda para incorporar mecanismos de regulación de precios del suelo, protección de residentes vulnerables y fortalecimiento de la participación en la toma de decisiones.

CONCLUSIONES

En Armenia, la planificación territorial se ve atravesada por tensiones de gobernanza que limitan la capacidad del POT para orientar un desarrollo urbano equitativo, lo que convierte a este instrumento en un mecanismo que, de hecho, ha contribuido a la gentrificación. La débil concertación entre actores, la ambigüedad normativa en materia de vivienda y estratificación socioeconómica y la prioridad otorgada a proyectos orientados a estratos medios y altos han favorecido un crecimiento urbano fragmentado, la revalorización selectiva del suelo y la mezcla conflictiva de grupos sociales en nuevas áreas de urbanización, con riesgo de desplazamiento para la población vulnerable.

El análisis del periodo 2008–2022 muestra que el POT impulsó la expansión urbana mediante corredores viales, transición de VIS a No VIS y fuerte verticalización, configurando un modelo de ciudad que asocia competitividad e inversión con la concentración de proyectos de alto valor en determinadas comunas. Estas decisiones han incidido directamente en el aumento del precio del metro cuadrado y en la consolidación de centralidades donde el acceso a la vivienda queda crecientemente restringido a hogares de mayor poder adquisitivo. La ausencia, hasta 2025, de un nuevo instrumento de ordenamiento profundiza la incertidumbre institucional y puede reforzar estas dinámicas de revalorización excluyente.

A partir de estos hallazgos, se plantea la necesidad de revisar el modelo de ordenamiento territorial y la política de vivienda en ciudades intermedias como Armenia, incorporando mecanismos efectivos de regulación del suelo, control de precios y protección de residentes vulnerables, así como dispositivos de participación ciudadana que permitan democratizar la toma de decisiones sobre el uso del territorio. Se sugiere que futuras investigaciones profundicen en la medición empírica del desplazamiento residencial asociado a estos procesos, evalúen el impacto real de los programas de vivienda social y analicen en detalle las redes de actores que intervienen en la configuración de la ciudad, con el fin de avanzar hacia un modelo de planificación que limite la gentrificación y garantice el derecho a la ciudad.

References

1 Benach N, Albet i Mas A. La gentrificación como una estrategia global. Papers. 2018 Jun;(60):17-23. Disponible en: https://ddd.uab.cat/record/194952
2 Molina-Saldarriaga CA, Salinas-Arreortua LA. Capital y desarrollo territorial. Diseños institucionales y gentrificación en el caso de la ciudad de Medellín, Colombia. Vniversitas [Internet]. 2018 Jan. 19 [cited 2025 Dec. 16];67(136):1-19. Available from: https://revistas.javeriana.edu.co/index.php/vnijuri/article/view/20931
3 Navarrete Escobedo D. La gentrificación trasnacional en América Latina: el caso de San Miguel de Allende. Iztapalapa Rev Cienc Soc Humanid. 2022;2(93):103-128. doi: 10.28928/ri/932022/atc4/navarreteescobedod
4 Glass R. London: Aspects of Change. London: MacGibbon & Kee; 1964
5 Smith N. Toward a theory of gentrification: A back to the city movement by capital, not people. J Am Plann Assoc. 1979;45(4):538 48
6 Ley D. Gentrification and the politics of the new middle class. Environ Plan D Soc Space. 1994;12(1):53 74. doi:10.1068/d120053..
7 Hernández-Sampieri R, Mendoza C. Metodología de la investigación: las rutas cuantitativa, cualitativa y mixta. Ciudad de México: McGraw-Hill Education; 2018. 714 p. ISBN: 978-1-4562-6096-5.
8 Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). Censo Nacional de Población y Vivienda 2018. Bogotá: DANE; 2018. Disponible en: https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/mercado-laboral/empleo-y-desempleo/geih-historicos
9 Giménez García R, García Marín R. Expansión urbana y transformación de coberturas y usos de suelo en la Aglomeración Urbana de Murcia. Bol Asoc Geogr Esp. 2023;(96). doi:10.21138/bage.3269..
10 Rodríguez Gonzalo-Martín G. Desplazamientos y gentrificación, ¿una relación necesaria? Estudio cuantitativo en la ciudad de Córdoba, Argentina (1991–2010). EURE (Santiago). 2021;47(142):73–96. doi:10.7764/eure.47.142.04..
11 Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). Estadísticas de licencias de construcción. Bogotá: DANE; 2022. Disponible en: https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/construccion/licencias-de-construccion
12 Gonzalez-Argote J, Maldonado EJ. Displacement as a social problem and its relationship to gentrification. Gentrification. 2024;2:67. doi:10.62486/gen202467..
13 Bailey N, Minton J. The suburbanisation of poverty in British cities, 2004–16: extent, processes and nature. Urban Geogr. 2018;39(6):892–915. doi:10.1080/02723638.2017.1405689..
14 González OL. El Sistema de Planeamiento de Canarias: innovaciones normativas y consecuencias territoriales. Cuad Geogr. 2020;59(3):122–141. doi:10.30827/cuadgeo.v59i3.11184..
15 Nel·lo O. Els conflictes territorials a Catalunya. Orígens, dinàmica i alternatives. En: Nel·lo O, editor. Aquí, no! Els conflictes territorials a Catalunya. Barcelona: Empúries; 2003. p. 11–67.
16 Healey P. Urban complexity and spatial strategies: towards a relational planning for our times. London; New York: Routledge; 2007.
17 Benabent M. Teorías de la planificación territorial: métodos de decisión. Ciudad Territ Estud Territ. 2016;48(189):353–368. Disponible en: https://recyt.fecyt.es/index.php/CyTET/article/view/76487
18 Finck N, Lobato S, Moreno Russo MF, Martinez MA. El rol de la política urbana de suelo y vivienda en el proceso de expansión en dos ciudades fueguinas (Argentina) durante el período 2005–2015. Cuad Urbano. 2022;33(33):161. doi:10.30972/crn.33336234..
19 Steel G, Klaufus C. Displacement by/for development in two Andean cities [Internet]. 2010 [citado 16 de agosto consulta]. Disponible en: https://www.researchgate.net/publication/315542207_Displacement_byfor_development_in_two_Andean_cities
20 Lima C. Una mirada crítica a la zona portuaria de Río de Janeiro. Bitácora Urbano Territorial. 2010;17(2):23–54. Disponible en: https://revistas.unal.edu.co/index.php/bitacora/article/view/18892
21 Pérez León M. The impact of gentrification policies on urban development. Gentrification. 2023;1:4. doi:10.62486/gen20234..
22 Molina-Saldarriaga, C. A., & Salinas-Arreortua, L. A. (2018). Capital y Desarrollo Territorial. Diseños institucionales y Gentrificación en el caso de Medellín, Colombia. Vniversitas, 67(136), 1–19. https://doi.org/10.11144/Javeriana.vj136.cdtd
23 Orellana-Alvear B, Calle-Jiménez T, Yulán L. Herramientas de apoyo al ordenamiento territorial: propuesta de indicadores de gentrificación aplicado a ciudades intermedias del Ecuador. Estud Perspect Rev Cient Acad. 2024;4(1):416–446. doi:10.61384/r.c.a..v4i1.106..

Declaraciones

Financiación

Ninguna

Conflictos de interés

Los autores declaran que no existe conflicto de intereses.

Contribución de autoría

Conceptualización: Juan Andrés Franco y Fabian Steven Henao Palacios.

Curación de datos: Juan Andrés Franco y Fabian Steven Henao Palacios.

Análisis formal: Juan Andrés Franco y Fabian Steven Henao Palacios.

Investigación: Juan Andrés Franco y Fabian Steven Henao Palacios.

Redacción – Juan Andrés Franco y Fabian Steven Henao Palacios.

[ref1] 1 Benach N, Albet i Mas A. La gentrificación como una estrategia global. Papers. 2018 Jun;(60):17-23. Disponible en: https://ddd.uab.cat/record/194952

[ref2] 2 Molina-Saldarriaga CA, Salinas-Arreortua LA. Capital y desarrollo territorial. Diseños institucionales y gentrificación en el caso de la ciudad de Medellín, Colombia. Vniversitas [Internet]. 2018 Jan. 19 [cited 2025 Dec. 16];67(136):1-19. Available from: https://revistas.javeriana.edu.co/index.php/vnijuri/article/view/20931

[ref3] 3 Navarrete Escobedo D. La gentrificación trasnacional en América Latina: el caso de San Miguel de Allende. Iztapalapa Rev Cienc Soc Humanid. 2022;2(93):103-128. doi: 10.28928/ri/932022/atc4/navarreteescobedod

[ref4] 4 Glass R. London: Aspects of Change. London: MacGibbon & Kee; 1964

[ref5] 5 Smith N. Toward a theory of gentrification: A back to the city movement by capital, not people. J Am Plann Assoc. 1979;45(4):538 48

[ref6] 6 Ley D. Gentrification and the politics of the new middle class. Environ Plan D Soc Space. 1994;12(1):53 74. doi:10.1068/d120053..

[ref7] 7 Hernández-Sampieri R, Mendoza C. Metodología de la investigación: las rutas cuantitativa, cualitativa y mixta. Ciudad de México: McGraw-Hill Education; 2018. 714 p. ISBN: 978-1-4562-6096-5.

[ref8] 8 Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). Censo Nacional de Población y Vivienda 2018. Bogotá: DANE; 2018. Disponible en: https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/mercado-laboral/empleo-y-desempleo/geih-historicos

[ref9] 9 Giménez García R, García Marín R. Expansión urbana y transformación de coberturas y usos de suelo en la Aglomeración Urbana de Murcia. Bol Asoc Geogr Esp. 2023;(96). doi:10.21138/bage.3269..

[ref10] 10 Rodríguez Gonzalo-Martín G. Desplazamientos y gentrificación, ¿una relación necesaria? Estudio cuantitativo en la ciudad de Córdoba, Argentina (1991–2010). EURE (Santiago). 2021;47(142):73–96. doi:10.7764/eure.47.142.04..

[ref11] 11 Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). Estadísticas de licencias de construcción. Bogotá: DANE; 2022. Disponible en: https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/construccion/licencias-de-construccion

[ref12] 12 Gonzalez-Argote J, Maldonado EJ. Displacement as a social problem and its relationship to gentrification. Gentrification. 2024;2:67. doi:10.62486/gen202467..

[ref13] 13 Bailey N, Minton J. The suburbanisation of poverty in British cities, 2004–16: extent, processes and nature. Urban Geogr. 2018;39(6):892–915. doi:10.1080/02723638.2017.1405689..

[ref14] 14 González OL. El Sistema de Planeamiento de Canarias: innovaciones normativas y consecuencias territoriales. Cuad Geogr. 2020;59(3):122–141. doi:10.30827/cuadgeo.v59i3.11184..

[ref15] 15 Nel·lo O. Els conflictes territorials a Catalunya. Orígens, dinàmica i alternatives. En: Nel·lo O, editor. Aquí, no! Els conflictes territorials a Catalunya. Barcelona: Empúries; 2003. p. 11–67.

[ref16] 16 Healey P. Urban complexity and spatial strategies: towards a relational planning for our times. London; New York: Routledge; 2007.

[ref17] 17 Benabent M. Teorías de la planificación territorial: métodos de decisión. Ciudad Territ Estud Territ. 2016;48(189):353–368. Disponible en: https://recyt.fecyt.es/index.php/CyTET/article/view/76487

[ref18] 18 Finck N, Lobato S, Moreno Russo MF, Martinez MA. El rol de la política urbana de suelo y vivienda en el proceso de expansión en dos ciudades fueguinas (Argentina) durante el período 2005–2015. Cuad Urbano. 2022;33(33):161. doi:10.30972/crn.33336234..

[ref19] 19 Steel G, Klaufus C. Displacement by/for development in two Andean cities [Internet]. 2010 [citado 16 de agosto consulta]. Disponible en: https://www.researchgate.net/publication/315542207_Displacement_byfor_development_in_two_Andean_cities

[ref20] 20 Lima C. Una mirada crítica a la zona portuaria de Río de Janeiro. Bitácora Urbano Territorial. 2010;17(2):23–54. Disponible en: https://revistas.unal.edu.co/index.php/bitacora/article/view/18892

[ref21] 21 Pérez León M. The impact of gentrification policies on urban development. Gentrification. 2023;1:4. doi:10.62486/gen20234..

[ref22] 22 Molina-Saldarriaga, C. A., & Salinas-Arreortua, L. A. (2018). Capital y Desarrollo Territorial. Diseños institucionales y Gentrificación en el caso de Medellín, Colombia. Vniversitas, 67(136), 1–19. https://doi.org/10.11144/Javeriana.vj136.cdtd

[ref23] 23 Orellana-Alvear B, Calle-Jiménez T, Yulán L. Herramientas de apoyo al ordenamiento territorial: propuesta de indicadores de gentrificación aplicado a ciudades intermedias del Ecuador. Estud Perspect Rev Cient Acad. 2024;4(1):416–446. doi:10.61384/r.c.a..v4i1.106..