The objective of this research is to analyze how the Land Use Plan (POT) and housing policy have shaped processes of socio-spatial reconfiguration and gentrification in the intermediate city of Armenia, Colombia. A mixed-methods approach is employed, combining quantitative analysis of land prices, building permits, housing types (social housing and non‑social housing), and verticalization for the period 2007–2022 with qualitative content analysis of POT regulations and urban planning documents, in order to assess their implementation and their effects on the urban and social structure of the city. The findings show that, during the validity of the POT, urban expansion was concentrated in a few specific communes where the arrival of non‑local population, the shift from social to non‑social housing, the predominance of new construction, and a strong concentration of apartments in middle‑ and upper‑income strata coincided with a differential increase in the price per square meter. These dynamics have generated conflictive mixtures of socioeconomic strata and displacement pressures on low‑income residents, configuring a pattern of policy‑induced gentrification in a city with limited regulatory capacity. The study concludes that territorial planning in Armenia—marked by weak governance and by an expired POT since 2022—has facilitated a fragmented growth model and an exclusionary revalorization of land, underscoring the need to revise land‑use instruments and housing policies in order to incorporate mechanisms for land regulation and the protection of vulnerable residents.
Resumen estructurado en El objetivo de esta investigación es analizar cómo el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y la política de vivienda han configurado procesos de reconfiguración socioespacial y gentrificación en la ciudad intermedia de Armenia, Colombia. Se emplea una metodología mixta, que combina análisis cuantitativo de precios del suelo, licencias de construcción, tipos de vivienda (VIS y No VIS) y verticalización para el periodo 2007–2022, con análisis cualitativo de contenido de las normativas del POT y documentos de planificación urbana, a fin de evaluar su implementación y efectos sobre la estructura urbana y social. Los resultados muestran que, durante la vigencia del POT, la expansión urbana se concentró en algunas comunas específicas, donde coincidieron la llegada de población foránea, la transición de VIS a No VIS, el predominio de nueva construcción y la fuerte concentración de apartamentos en estratos medio-altos, acompañadas por un aumento diferencial del precio del metro cuadrado. Estas dinámicas han generado mezclas conflictivas de estratos socioeconómicos y presiones de desplazamiento para la población de menores ingresos, configurando un patrón de gentrificación inducida por políticas públicas en una ciudad con limitada capacidad regulatoria. Se concluye que la planificación territorial en Armenia, marcada por una gobernanza débil y un POT vencido desde 2022, ha facilitado un modelo de crecimiento fragmentado y de revalorización excluyente del suelo, lo que subraya la necesidad de revisar los instrumentos de ordenamiento y las políticas de vivienda para incorporar mecanismos de regulación del suelo y protección de residentes vulnerables. INTRODUCCION La gentrificación siendo un fenómeno cada vez más estudiado en las grandes ciudades y abordado desde diferentes perspectivas a nivel global ha exhibido presencia en ciudades intermedias latinoamericanas que requieren de mayor atención teórica y práctica, este proceso, se ha caracterizado por la llegada de grupos de mayor poder adquisitivo a barrios convencionales y la consecuente revalorización inmobiliaria y respectivo desplazamiento de los habitantes originales, esto es debido a los diferentes contextos de políticas de ordenamiento territorial y de vivienda que configuran las dinámicas de transformación socioespacial de las respectivas ciudades. Por lo cual, la gentrificación como estrategia urbana global ha matizado la manera en que los estudios urbanos son abordados, superando las visiones neoliberales al extenderse por diferentes realidades casuísticas; entendiéndose como una estrategia para la desposesión y por consiguiente de las rentas del suelo por parte de una minoría. (1) Diversos estudios han analizado la relación entre planificación urbana y gentrificación; algunas investigaciones evalúan las normativas y los instrumentos de planificación territorial que inciden en la inversión privada describiendo los diseños institucionales que promueven la inversión del capital privado en la ciudad. (2) De igual manera, algunas Investigaciones han profundizado en cómo estos procesos inciden en la segregación urbana y la exclusión social en ciudades intermedias. (3) Sin embargo, en la ciudad de Armenia, Colombia, la relación entre el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), la política de vivienda y la gentrificación no ha sido suficientemente analizada a pesar de los cambios en el uso del suelo, expansión urbana y recomposición de los estratos socioeconómicos que evidencia los procesos de reconfiguración espacial. Este artículo analiza cómo la articulación entre la expansión urbana, política de suelo y los instrumentos de ordenamiento territorial producen formas particulares de gentrificación en una ciudad intermedia, donde la capacidad regulatoria es limitado y los efectos sociales son agudos. El aporte principal consiste en identificar los mecanismos mediante el POT y la política de vivienda que inducen la gentrificación, evidenciando patrones de recomposición socioespacial que no pueden explicarse únicamente por la dinámica del mercado inmobiliario sino también a decisiones de planificación y gobernanza local. El análisis se centra en Armenia, pero los hallazgos permiten discutir las implicaciones para otras ciudades intermedias latinoamericanas. De este modo, el estudio contribuye a los debates sobre gentrificación en ciudades intermedias y sobre el papel del Estado en la creación de desigualdades socioespaciales. Marco teórico El término gentrificación describe la situación de la población en algún barrio popular en el que se someten a la revalorización del suelo y cambios dentro de la composición estructural del entorno. (4) Desde este punto, los debates recientes sobre este fenómeno dividen en dos la perspectiva de su enfoque analítico. Por un lado, la perspectiva estructural, examina la gentrificación como consecuencia de la brecha entre el valor del uso del suelo y su valor potencial de renta, brecha que es explotada por el capital inmobiliario privado. (5) De manera contraria, la perspectiva del consumo, resaltan el papel de las clases sociales y su preferencia residencial en barrios centrales mediante el concepto de “revitalización” que impulsan el cambio social del barrio. (6) Estos enfoques conllevan en reconocer que la gentrificación no puede explicarse únicamente por decisiones individuales de los hogares, sino que implica la articulación entre mercado inmobiliario, transformaciones culturales y acción estatal. En este sentido, la gentrificación se entiende en este estudio como un proceso de reconfiguración socioespacial que combina valorización económica, recambio social y transformación del tejido urbano. Recientemente, diversos estudios han comenzado a explorar la gentrificación desde un concepto “rururbano” mediante los procesos que afectan a ciudades intermedias, donde la expansión urbana avanza sobre suelos rurales, redefiniendo las fronteras entre campo y ciudad. En dichas ciudades intermedias, la baja capacidad institucional y la dependencia de políticas nacionales de vivienda y competitividad hacen que la planificación territorial tenga efectos ambiguos. Por un lado, busca ordenar el crecimiento urbano y atraer inversión; por otro, puede intensificar la valorización selectiva del suelo y la segregación socioespacial. Este doble carácter ha sido documentado en experiencias de gentrificación asociadas a la reconversión de suelos productivos, la verticalización de áreas consolidadas y el desarrollo de proyectos orientados al turismo o a clases medias emergentes. En el contexto colombiano, el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) se concibe como el principal instrumento para regular el uso del suelo, orientar la expansión urbana y definir las condiciones para la localización de vivienda, equipamientos e infraestructuras. Sin embargo, diversos estudios han mostrado que los POT y otros instrumentos de gestión del suelo pueden funcionar como mecanismos indirectos de gentrificación, al favorecer la valorización de ciertas áreas mediante cambios normativos, incentivos a la inversión privada y flexibilización de usos del suelo. La política de vivienda, particularmente la distinción entre Vivienda de Interés Social (VIS) y No VIS, se entrelaza con estos procesos al modular qué grupos sociales acceden a determinados segmentos del mercado inmobiliario y en qué partes de la ciudad. En ciudades intermedias como Armenia, la articulación entre POT, licencias de construcción, transición de VIS a No VIS, verticalización y cambio en la vocación de suelos rurales conforma el eje central de reconfiguración socioespacial. Desde la idea de “gentrificación inducida por políticas públicas”, estos instrumentos estatales producen nuevas centralidades, corredores de valorización y mezclas conflictivas de estratos, permitiendo entender el caso de Armenia como parte de un patrón más amplio de gentrificación en ciudades intermedias latinoamericanas. METODOS La presente investigación es de tipo exploratorio, lo que permite identificar y analizar las causas y efectos de la gentrificación en la ciudad de Armenia. Asimismo, este tipo de estudio resulta pertinente para conceptualizar fenómenos relativamente poco abordados en la literatura. (7) Se emplea una metodología mixta, con el fin de ofrecer una visión más completa del problema. En cuanto a los datos cuantitativos, se procesan variables como el precio del suelo y las licencias de construcción para el periodo 2007–2022, a partir de registros oficiales, lo que permite identificar variaciones en el nivel de precios del suelo e inferir patrones de transformación urbana. Por su parte, los datos cualitativos se obtienen mediante revisión documental y análisis de contenido de las normativas urbanas contenidas en el Plan de Ordenamiento Territorial, con el fin de evaluar su grado de cumplimiento e interpretar cómo dichas regulaciones han incidido en la reconfiguración espacial de la ciudad y en la propagación de la gentrificación
Entre 2007 y 2022 la expansión urbana de Armenia se concentró en unas pocas comunas donde paralelamente se acrecentó la llegada de población foránea, configurando focos de presión demográfica y revalorización inicial del suelo. Estas dinámicas constituyen señales incipientes de gentrificación “rururbana” en una ciudad intermedia.
Figura 1. Expansión territorial y llegada de población foránea.
Fuente: Elaboración propia con información suministrada de (8)
La Figura 1 muestra que las comunas Centenario (1), Rufino José Cuervo Sur (2), Alfonso López (3) y Quimbaya (10) registran el mayor crecimiento de suelo urbano. En estas áreas se desarrollan proyectos industriales, comerciales y residenciales que modifican significativamente el uso del suelo, pasando de vocación rural/cafetera a urbana, y encarecimiento en el valor de la tierra. La comuna Centenario, en particular, experimentó transformación impulsada por instalaciones industriales que, junto con la expansión habitacional, ha modificado el uso del suelo y elevado los precios. (9) De igual forma, la comuna Rufino José Cuervo Sur se expandió mediante auge inmobiliario, con conjuntos residenciales que dinamizaron los servicios de alojamiento.
Así mismo, evidencia que la distribución de población foránea coincide con las áreas de mayor dinamismo inmobiliario. Las comunas con mayor llegada de población de otros municipios concentran también la intensidad de transformación urbana. Esta coincidencia no es casual: la presión demográfica genera demanda de vivienda que atrae inversión inmobiliaria, mientras que la inversión y los proyectos de renovación atraen a nuevos residentes con mayor poder adquisitivo. (10) La superposición de expansión urbana, presión demográfica y revalorización del suelo en estas comunas sugiere procesos de gentrificación rururbana asociados al POT y a la política de vivienda nacional, característicos de ciudades intermedias latinoamericanas donde la capacidad regulatoria es limitada.
Durante la vigencia del POT (2007–2022) predominó la nueva construcción sobre la ampliación de viviendas existentes, y se produjo un cambio drástico desde la Vivienda de Interés Social (VIS) hacia la No VIS, acompañado por una fuerte verticalización. Estos cambios reflejan cómo los instrumentos de ordenamiento territorial y la política de vivienda funcionan como mecanismos de gentrificación inducida por políticas públicas, reorientando la inversión inmobiliaria hacia estratos de mayores ingresos.
Figura 2. Modalidad de Construcción.
Fuente: Elaboración propia con información suministrada de (10)
La Figura 2 muestra que entre 2007 y 2022 la modalidad de nueva construcción representó el 92.6% de las viviendas aprobadas. El pico máximo de licencias se alcanzó en 2013 con un aumento del 259.2% respecto al año anterior. En 2017 se registró el segundo pico, donde el 93.1% correspondió a viviendas nuevas. Esta dinámica refleja la importancia del POT en la promoción de expansión urbana mediante construcción de gran escala.
Un cambio fundamental se observa en la transición de VIS a No VIS. En 2007, el 78% de las viviendas construidas eran VIS y el 22% No VIS. Para 2017, esta proporción se invirtió: 70% No VIS y 30% VIS (Figura 3).
Figura 3. Modalidad de Vivienda.
Fuente: Elaboración propia con información suministrada de (10)
Este cambio responde tanto a la reducción del suelo disponible como a una reorientación política deliberada hacia proyectos de mayor escala, dirigidos a estratos medios y altos. La política de vivienda, al modular la proporción de VIS/No VIS, ejerce un control selectivo sobre quién accede al suelo urbano y a qué precio. Complementariamente, la Figura 4 evidencia que entre 2007 y 2022 los apartamentos (construcción vertical) se concentraron fuertemente en estratos socioeconómicos medio-alto y alto, representando aproximadamente el 80% del total.
Figura 4. Modalidad de Vivienda
Fuente: Elaboración propia con información suministrada de (10)
Por el contrario, en estratos bajos predominó la construcción de casas (60%). Esta bifurcación—apartamentos para estratos altos, casas para estratos bajos—refleja una política de aprovechamiento del espacio que favorece la densificación de valor en áreas específicas. (11) La verticalización, así, se convierte en un mecanismo territorial de gentrificación: permite mayor ganancia por metro cuadrado y atrae a residentes de mayores ingresos.
La combinación de cambio VIS a No VIS, aumento de nuevas construcciones y concentración de apartamentos en estratos altos configura lo que se interpreta como gentrificación inducida por políticas públicas: el POT y la política de vivienda reorientan activamente la inversión inmobiliaria hacia proyectos de mayor valor, excluyendo progresivamente a los hogares de menores ingresos del acceso a suelo urbano.
El precio del metro cuadrado aumentó en todos los estratos durante 2008–2016, pero de forma más intensa en los estratos altos, configurando una dinámica diferencial de valorización que presiona a la población vulnerable y consolida patrones de segregación socioespacial. Esta alza, combinada con la mezcla de estratos en ciertas comunas, genera condiciones de gentrificación: coexistencia entre estratos sociales y desplazamiento potencial de residentes originales.
En el estrato uno (bajos ingresos), el precio del metro cuadrado pasó de $264.472 pesos en 2008 a $586.576 en 2016, un incremento del 121.79%. En el estrato seis (altos ingresos), el aumento fue más marcado: de $1.356.805 a $3.161.851 pesos, equivalente a 133.04% (Figura 5). Este aumento diferencial indica que la valorización del suelo responde a dinámicas de inversión inmobiliaria orientada a estratos altos, que posteriormente alzan los precios en sectores de menores ingresos.
Figura 5. Precio metro cuadrado.
Fuente: Elaboración propia con información suministrada de (10)
Durante este período se aprobaron 939 licencias de construcción generando 7.801 viviendas (6.930 apartamentos y 871 casas), con fuerte concentración en construcción vertical. El auge inmobiliario, reflejado en estas licencias, correlaciona con los picos de aumento de precios. Las políticas de ordenamiento territorial que promovieron verticalización y cambio a No VIS actuaron como aceleradores de valorización selectiva del suelo.
La Figura 6 muestra la estratificación socioeconómica en 2006 versus 2018. En la comuna Centenario se observa una mezcla evidente de estratos bajos, medios y altos donde anteriormente predominaban estratos bajos. De igual forma, las comunas El Bosque (5) y Francisco de Paula Santander presentan fenómenos similares de cohabitación entre diferentes grupos socioeconómicos. Según la teoría de gentrificación, la presencia de viviendas de estrato alto en barrios consolidados de bajos ingresos atrae inversiones adicionales que transforman la infraestructura local, elevan los costos de vida y presionan al desplazamiento de familias originarias.
Figura 6. Estratificación Socioeconómica (2006-2018).
Fuente: Elaboración propia con información suministrada de (8)
Los aumentos diferenciales de precios, mezcla de estratos en comunas específicas y concentración de verticalización en estratos altos configura el patrón clave de gentrificación en Armenia: el POT y la política de vivienda producen nuevas centralidades y corredores de valorización donde la coexistencia de estratos genera presión sobre la permanencia de población vulnerable. Este proceso es característico de ciudades intermedias latinoamericanas donde instrumentos de ordenamiento actúan como agentes medulares de transformación urbana y desigualdad socioespacial.
El fenómeno de la gentrificación plantea retos significativos para las políticas de ordenamiento territorial, al alterar la estructura urbana y desplazar a las poblaciones más vulnerables, favoreciendo a los estratos altos en el acceso a vivienda y servicios urbanos (12) En Armenia, los resultados muestran que la aplicación del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) ha sido insuficiente para mitigar estos efectos; por el contrario, ha favorecido la transformación de comunas como Centenario, Rufino José Cuervo Sur y Alfonso López, donde la coexistencia de estratos bajos y altos, el encarecimiento del suelo y el aumento de proyectos de vivienda vertical han reconfigurado la estructura socioespacial de la ciudad.
La complejidad normativa inherente a los instrumentos de planeación dificulta una respuesta efectiva frente a la presión inmobiliaria y los cambios en el uso del suelo (13) (14) En Armenia, la falta de integración entre intereses públicos, privados y comunitarios reproduce estos problemas, limitando la capacidad institucional para orientar el crecimiento urbano y contener procesos de exclusión, los hallazgos confirman que la influencia de grupos de presión y la captura de decisiones estratégicas para el desarrollo urbano han contribuido a consolidar un modelo de ciudad que prioriza la inversión, el turismo y la construcción de proyectos dirigidos a estratos medios y altos (15) (16) identificando al Estado como agente medular en la configuración del espacio urbano a través de políticas que estimulan la autoconstrucción, la verticalización y la valorización diferencial del suelo. (17)
La articulación entre políticas municipales y promoción de áreas atractivas para la inversión, observable en el POT y en los planes de desarrollo de Armenia, ha incidido directamente en la modalidad de vivienda y el tipo de desarrollos aprobados. La transición de la vivienda de interés social (VIS) hacia proyectos No VIS y el aumento del precio del metro cuadrado, revelan un patrón en el que los instrumentos de ordenamiento territorial operan como dispositivos de selección socioespacial más que como garantías de derecho a la ciudad. (18) (19)
El análisis del caso de Armenia demuestra que, aunque la planeación territorial se propone la cohesión social y un crecimiento controlado, la ausencia de mecanismos efectivos de coordinación gobierno–sociedad y una regulación insuficiente han permitido la consolidación de dinámicas gentrificadoras y de una revalorización excluyente del territorio. (20)
Esta discusión converge con los hallazgos de (21) y (22) quienes subrayan la importancia de la equidad y la participación ciudadana en los procesos de planificación urbana. El aporte de este estudio radica en mostrar cómo estos procesos se manifiestan en una ciudad intermedia, con un POT vencido y una marcada transición VIS–No VIS, sugiriendo la necesidad de revisar los instrumentos de ordenamiento y las políticas de vivienda para incorporar mecanismos de regulación de precios del suelo, protección de residentes vulnerables y fortalecimiento de la participación en la toma de decisiones.
En Armenia, la planificación territorial se ve atravesada por tensiones de gobernanza que limitan la capacidad del POT para orientar un desarrollo urbano equitativo, lo que convierte a este instrumento en un mecanismo que, de hecho, ha contribuido a la gentrificación. La débil concertación entre actores, la ambigüedad normativa en materia de vivienda y estratificación socioeconómica y la prioridad otorgada a proyectos orientados a estratos medios y altos han favorecido un crecimiento urbano fragmentado, la revalorización selectiva del suelo y la mezcla conflictiva de grupos sociales en nuevas áreas de urbanización, con riesgo de desplazamiento para la población vulnerable.
El análisis del periodo 2008–2022 muestra que el POT impulsó la expansión urbana mediante corredores viales, transición de VIS a No VIS y fuerte verticalización, configurando un modelo de ciudad que asocia competitividad e inversión con la concentración de proyectos de alto valor en determinadas comunas. Estas decisiones han incidido directamente en el aumento del precio del metro cuadrado y en la consolidación de centralidades donde el acceso a la vivienda queda crecientemente restringido a hogares de mayor poder adquisitivo. La ausencia, hasta 2025, de un nuevo instrumento de ordenamiento profundiza la incertidumbre institucional y puede reforzar estas dinámicas de revalorización excluyente.
A partir de estos hallazgos, se plantea la necesidad de revisar el modelo de ordenamiento territorial y la política de vivienda en ciudades intermedias como Armenia, incorporando mecanismos efectivos de regulación del suelo, control de precios y protección de residentes vulnerables, así como dispositivos de participación ciudadana que permitan democratizar la toma de decisiones sobre el uso del territorio. Se sugiere que futuras investigaciones profundicen en la medición empírica del desplazamiento residencial asociado a estos procesos, evalúen el impacto real de los programas de vivienda social y analicen en detalle las redes de actores que intervienen en la configuración de la ciudad, con el fin de avanzar hacia un modelo de planificación que limite la gentrificación y garantice el derecho a la ciudad.
Ninguna CONFLICTO DE INTERESES Los autores declaran que no existe conflicto de intereses.
Conceptualización: Juan Andrés Franco y Fabian Steven Henao Palacios.
Curación de datos: Juan Andrés Franco y Fabian Steven Henao Palacios.
Análisis formal: Juan Andrés Franco y Fabian Steven Henao Palacios.
Investigación: Juan Andrés Franco y Fabian Steven Henao Palacios.
Redacción – Juan Andrés Franco y Fabian Steven Henao Palacios.
Redacción – Juan Andrés Franco y Fabian Steven Henao Palacios.